Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten?
Eine Immobilienfinanzierung erscheint auf den ersten Blick kompliziert. Die folgenden Fragen und Antworten helfen Ihnen dabei, Ihre eigene Immobilienfinanzierung (Baufinanzierung) dennoch einfach zu meistern.

Eigenkapital: Das Fundament für Ihren Kredit
Das Eigenkapital ist für den Immobilienerwerb eine wichtige Säule. Je mehr vorhanden ist, desto weniger Kredit benötigen Sie. Dazu verbilligt viel Eigenkapital den Kredit. Denn: Je mehr vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die finanzierende Bank.
Über wie viel Eigenkapital Sie verfügen, können Sie schnell feststellen. Zum Eigenkapital gehören sämtliche Mittel, die Sie für die Finanzierung bereitstellen können. Also: Bargeld, Bank- und Sparguthaben. Falls Sie über größere Mengen an Wertpapieren verfügen, kann ein teilweiser Verkauf sinnvoll sein.
Wie viel Eigenkapital Sie benötigen und einsetzen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Das absolute Minimum sind die anfallenden Nebenkosten (Makler, Steuer, Notar). Diese betragen in der Regel zwischen 5% und 10% des Kaufpreises. Ob es Sinn macht, mehr Eigenkapital einzubringen (sofern weitere Mittel vorhanden sind), hängt in erster Linie von der Nutzung der Immobilie ab.
Wenn Sie die Immobilie  selbst nutzen, spricht viel für einen relativ hohen Eigenkapitalanteil: Durch den geringeren Finanzierungsbedarf wird nicht nur Ihre monatliche Belastung gesenkt, Sie werden zusätzlich von den Banken aufgrund des geringeren Risikos mit günstigeren Zinskonditionen belohnt.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig weiteres Eigenkapital einzusetzen.

Tipp I
Um gegen unvorhersehbare Ausgaben gerüstet zu sein, ist es wichtig, stets eine gewisse Liquiditätsreserve zu behalten. Wir empfehlen Ihnen eine Reserve in Höhe von etwa sechs Netto-Monatsgehältern.

Tipp II

Investieren Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie, sondern auch in andere langfristige Anlagealternativen wie z.B. Aktienfonds, mit denen Sie langfristig eine Nachsteuer-Rendite erzielen können, die höher ist als die für das Darlehen anfallenden Zinskosten.
Der optimale Eigenkapitaleinsatz für Eigennutzer ergibt sich daher aus folgender Formel:

1. Summe vorhandenes Eigenkapital
2. sechs Netto-Monatsgehälter (Liquiditätsreserve)
3. Langfristige Anlagen (z.B. in Aktienfonds)
4. Optimaler Eigenkapitaleinsatz
   (für Ihre Finanzierung inkl. Nebenkosten)

Zinsbindung - Planungssicherheit für Ihre Immobilienfinanzierung
Bei Annuitätendarlehen können Sie die Zinsen in der Regel zwischen fünf und 25 Jahre festschreiben. Das heißt: Wenn Sie eine Zinsbindung von fünf Jahren wählen, zahlen Sie fünf Jahre lang den vereinbarten Zins und den Tilgungsanteil. Anders als beim Ratenkredit für ein Auto dauert eine Baufinanzierung durchschnittlich 25 bis 30 Jahre. Das bedeutet: Wenn die Zinsbindung nach fünf Jahren ausläuft, bleibt meist eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung (Prolongation) nötig ist.
Je nachdem, ob die Bauzinsen zum Zeitpunkt der Prolongation höher oder niedriger sind, verteuert oder verbilligt sich der Anschlusskredit. Daher gilt: Sind die Bauzinsen niedrig, sollten Kreditnehmer das niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Bezahlen müssen Sie diese Sicherheit mit leichten Aufschlägen beim Zinssatz. Wie viel Sie ein Kredit mit den verschiedenen Zinsbindungen kostet, erfahren Sie in der Rubrik Produkte & Konditionen.
Sicherheit oder Flexibilität: Definieren Sie Ihre Ziele

Bei der Wahl Ihrer Zinsbindung müssen Sie sich genau überlegen, wie lange Sie sich an die aktuellen Zinsen binden wollen. Wenn Sie einen Zinssatz für zehn Jahre festschreiben, haben Sie bei einem Zinsrutsch nach drei Jahren schlechte Karten, gewinnbringend aus Ihrem Vertrag aussteigen zu können. Einen frühzeitigen Kreditausstieg bestrafen Banken mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen. Zehn Jahre nach Vollauszahlung haben Kreditnehmer in Deutschland hingegen (§ 489 I Nr. 3 BGB) grundsätzlich die Option, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten teilweise oder vollständig zurückzuzahlen.

Welche Zinsbindung Sie wählen, hängt also von Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab und davon, welches Zinsniveau Sie zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erwarten.

Tipp: Risiko streuen

Unabhängig von Ihrer persönlichen Zinseinschätzung kann es sinnvoll sein, die Risiken zu streuen. So können Sie Ihre Finanzierung in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen aufteilen. Das Teildarlehen mit der kürzesten Zinsbindung sollte dabei höchstmöglich getilgt werden.