Tilgungsart: So zahlen Sie Ihren Kredit zurück
Die Tilgung ist der Schlüssel zur Schuldenfreiheit. Die Tilgung gibt an, wie der Kredit zurückgezahlt wird - und wer eine hohe Tilgung wählt, zahlt sein Darlehen schneller zurück.
Bei Immobilienkrediten wird meist annuitätisch getilgt. Der Kreditnehmer zahlt eine monatliche Tilgungsrate direkt an die Bank und reduziert so Monat für Monat seine Restschuld. Eine andere Variante ist die endfällige Tilgung. Hier wird der regelmäßige Tilgungsbetrag in einen separaten Vermögensaufbauplan (z.B. einen Aktienfonds) investiert. Zum Ende der Laufzeit wird das Darlehen mit einem Mal getilgt.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel für eine endfällige Tilgung.

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, lohnt eine endfällige Tilgung nur, wenn Sie von dem Vermögensaufbauplan eine höhere Rendite (nach Steuern und Kosten) erwarten, als Sie an Zinsen für das Darlehen bezahlen.

Tilgungshöhe: So schnell zahlen Sie Ihr Darlehen ab
Wie hoch der Tilgungssatz konkret sein sollte, ergibt sich aus dem Zeitraum, in dem Sie das Darlehen abbezahlen möchten. In der Regel sollte dies spätestens mit dem Eintritt in den Ruhestand der Fall sein.
Wichtig bei der Wahl der Tilgungshöhe: Je niedriger die Zinsen, desto länger benötigen Sie mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um das Darlehen zurückzuzahlen. So benötigt man bei einem Zinsniveau von 6,0% und einer anfänglichen Tilgung von 1,0% ca. 30 Jahre, um ein Darlehen zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4,0% benötigt man beim gleichen Tilgungssatz schon ca. 40 Jahre.
Die Begründung dafür liegt in der konstanten Kreditrate zur Begleichung Ihres Annuitätendarlehen, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Durch die regelmäßige Tilgung Ihres Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate. Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer - und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: Sie benötigen bei gleicher anfänglicher Tilgung länger, um das Darlehen zurückzuzahlen. Dies können Sie auch der folgenden Grafik entnehmen. Diese zeigt Ihnen, wie sich die gewählte Tilgungshöhe auf Ihre Darlehenslaufzeit auswirkt:

Welche Tilgungssätze bei unterschiedlichen Zinsniveaus notwendig sind, um innerhalb eines bestimmten Zeitraums schuldenfrei zu sein, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

Bereitstellungszinsen: Versteckte Kostentreiber
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fließt der Kaufpreis meistens kurzfristig nach Abschluss Ihres Darlehensvertrages. Ist dies nicht der Fall (z.B. weil Sie das Objekt von einem Bauträger kaufen, der Ihnen den Kaufpreis erst mit dem Baufortschritt in Rechnung stellt), müssen Sie einen wichtigen Kostenbestandteil in Ihre Überlegungen mit einbeziehen: Bereitstellungszinsen.
Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von Ihrem Kreditinstitut auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden. In der Regel fallen diese Gebühren erst nach einem gewissen Zeitraum (der sogenannten "bereitstellungszinsfreien Zeit") an und betragen zwischen 2,4% und 3,0% p.a (d.h. 0,20% bis 0,25% pro Monat) der nicht abgerufenen Darlehenssumme. Somit können diese Zinsen einen scheinbar billigen Kredit extrem verteuern.
Die Kosten sind nicht unerheblich und sollten bei der Auswahl Ihres Finanzierungsinstituts genau berücksichtigt werden.

Für jedes Vorhaben ein passender Kredit: So finden Sie die richtige Finanzierung
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